W lipcu ceny mieszkań spadły po raz pierwszy od 2022 roku. To się dzieje naprawdę, choć powoli

Najważniejsze wnioski

• Ceny nowych mieszkań w największych miastach (czyli tam, gdzie jest drogo i w 2023 ceny dynamicznie wzrosły) po raz pierwszy od 2022 roku zanotowały spadki.
• Ceny na mniejszych i tańszych rynkach nieznacznie wzrosły.
• Zmiany cen to w 90 proc. skutek wprowadzania tańszych (spadki) oraz droższych (wzrosty) projektów.
• Realne ceny są niższe dzięki powszechnej polityce rabatowej. Średni poziom udzielanego rabatu to 5 proc.
• Na rynku widoczna jest też regularna (a nie promocyjna) obniżka cenników.
• Średnie ceny mogłyby być jeszcze niższe – ceny małych mieszkań (zwłaszcza kawalerek) są średnio o 27% wyższe od średniej całej oferty, co wynika z konieczności budowy miejsc parkingowych.
• Istotnie wzrosła sprzedaż nowych mieszkań (+10,1proc.).
• Nadal trwa ożywienie w segmencie mieszkań wakacyjnych. W lipcu sprzedaż wzrosła o 23,4 proc., a ceny – po raz pierwszy od dwóch lat – wzrosły o 1,0 proc.

Spośród 15 monitorowanych przez portal Tabelaofert.pl miast ceny nowych mieszkań po raz pierwszy od 2022 roku spadły w siedmiu z nich.

Gdzie ceny nieruchomości nieznacznie spadły

Spadki średniej ceny m2 nastąpiły w Warszawie (-0,4 proc.), Krakowie (-1,7 proc.), Wrocławiu (-1,2 proc.), Gdańsku (-1,9 proc.), Poznaniu (-2,3 proc.), Katowicach (-0,6 proc.) oraz w Szczecinie (-0,4 proc.). We wszystkich wskazanych miastach poza Szczecinem spadki wynikały z wprowadzenia do sprzedaży projektów w tańszych lokalizacjach, natomiast w Szczecinie deweloperzy po prostu obniżyli ceny ofertowe.

Największy wzrost średniej ceny zanotowano w Kielcach (+4,6 proc.), gdzie wprowadzono do sprzedaży luksusowy projekt oraz w Rzeszowie (+2,3 proc.), gdzie wzrost średniej ceny m2 wynika z tego, że sprzedały się tańsze mieszkania. Analogiczna sytuacja miała miejsce w innych miastach; w Białymstoku (+1,7 proc.), Radomiu (+1,1 proc.), w Lublinie (+0,6 proc.) cenę podniosła nowa oferta, a w Bydgoszczy (+0,7 proc.) – podobnie jak w Rzeszowie – wzrost średniej ceny m2 wynika z tego, że sprzedały się tańsze mieszkania.

Tymczasem w Łodzi – która jest najtańszym dużym miastem – podniesione zostały ceny ofertowe, co spowodowało wzrost średniej ceny m2 (+1,2 proc). Podobnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły w Toruniu (+1,4 proc.).

Stabilnej kształtowały się za to ceny w miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji największych miast. Wzrosły ceny w aglomeracji wrocławskiej (+1,4 proc.) i śląskiej (+0,5 proc.), nieznacznie spadły w trójmiejskiej (-0,3 proc.) i poznańskiej (-0,3 proc.), a w warszawskiej (+0,1 proc.) i krakowskiej (-0,03 proc.) pozostały niemal bez zmian.

Ogólny wniosek jest zatem następujący: tam, gdzie było drożej, cena m2 spadła. Natomiast tam, gdzie generalnie było taniej, cena m2 minimalnie wzrosła lub pozostała na stabilnym poziomie.

Paradoksem jest fakt, że obecny spadek cen to efekt działania zza grobu programu BK2%. W II połowie 2023 rynku, gdy szalał niezrównoważony popyt, wielu deweloperów zdecydowało się na uruchomienie nowych projektów. One trafiły na rynek, ale już po zakończeniu BK2%, powodując skokowy wzrost podaży, który skutecznie zahamował wzrost cen.

Ożywienie nadal widoczne jest na rynku mieszkań wakacyjnych, których ceny wzrosły o 1,0 proc., ale sprzedaż – po raz drugi z rzędu – wzrosła o 23,4 proc.

Rabaty i promocje deweloperów

Dział badań i analiz portalu Tabelaofert.pl zbadał także politykę rabatową przeszło 150 firm deweloperskich. Ponad połowa z nich (52 proc.) stosuje upusty i promocje, a najpopularniejsząjest rabat na cenę zakupu mieszkania.

Spośród firm, które oferują promocje lub rabaty, aż 70 proc. akcji promocyjnych to po prostu rabat cenowy, którego średni poziom wynosi 5 proc. ceny mieszkania. Wśród 30 proc. pozostałych akcji promocyjnych najpopularniejszą promocją jest obniżenie ceny garażu do 0 zł, co oznacza, że nabywca garaż otrzymuje za darmo. Warto wspomnieć, że cena garażu to minimum 35 tys. zł (a często więcej), więc taka promocja jest dla klientów bardzo atrakcyjna.

Wygląda na to, że promocje działają. Większość sprzedaży realizowana jest w tych inwestycjach, gdzie deweloperzy oferują akcje promocyjne.

Po kilku miesiącach spadków sprzedaż nowych mieszkań, dzięki powszechnym rabatom.

Gdzie jest najdrożej i gdzie najtaniej

Obecnie nominalnie najdroższym miastem jest Warszawa, gdzie średnia cena m² wynosi 16 813 zł/m2, potem kolejno Kraków 15 570/m2 i Gdańsk 14 668 zł/m2, a najtańszymi Radom – 8 628 zł/m², Białystok – 8 983 zł/m² oraz Bydgoszcz – 9 881 zł/m².